Ипотека это залог недвижимого имущества

Ипотека, ипотечное кредитование покупки недвижимости

Понятие ипотеки впервые появилось в Греции в начале VI века до нашей эры и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. Для этого при оформлении обязательства на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название ипотеки, отмечались все поступающие долги собственника земли. Таким образом, даже в своем первоначальном значении термин "ипотека" был близок к его современному пониманию как залога недвижимости. Позже для такой цели появились особые книги, называвшиеся ипотечными.

Развитие институт ипотеки получил в классическом римском праве. Именно к этому времени ипотечное право сформировалось как право кредитора на чужую вещь, заключающееся в том, что в случае неудовлетворения по обязательству ему предоставляется правомочие истребовать заложенную вещь от любого его обладателя, продать ее и из вырученной суммы получить удовлетворение. Иными словами, кредитору были предоставлены такие права, которые ставили его в преимущественное положение по сравнению с собственником заложенной вещи.

Впоследствии ипотека получила распространение во всех развитых правопорядках. Ипотечные банки впервые появились в Германии в XVIII веке. Первый ипотечный банк был основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций). С начала XIX века деятельность ипотечного банка распространилась на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства.

Правовое регулирование ипотеки и залога

В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имущества производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для банковской организации ипотечное кредитование становится самым верным средством получить обеспечение по долгам, не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.

В настоящий момент гражданский кодекс России содержит лишь общие положения о залоге имущества, поверхностно касаясь ипотеки. Основное правовое регулирование осуществляется с помощью специального правового акта - закона об ипотеке, причем нормы последнего имеют преимущество над гражданским кодексом. Как следует из пункта 2 статьи 303 проекта ГК РФ, правила параграфа 3 главы 23 гражданского кодекса (последний касается залога как способа обеспечения исполнения обязательств) применяются к отношениям, возникающим при ипотеке, в том числе к отношениям, связанным с обращением взыскания на заложенное имущество и его реализацией, если иное не установлено положениями главы 20.

Таким образом при толковании указанного правила можно придти к выводу о том, что при расхождении в ГК РФ норм, регулирующих залог в целом и ипотеку в частности, преимущество будут иметь нормы, регулирующие ипотеку. Кроме того, все правовое регулирование ипотеки будет сосредоточено в гражданском кодексе, а закон об ипотеке утратит свою силу. Однако необходимо учитывать то обстоятельство, что законодательство об ипотеке - это весьма объемный правовой акт, который не может полностью войти в гражданский кодекс. В связи с этим представляется, что более правильным было бы указать, что закон об ипотеке будет действовать в той части, в которой он не противоречит ГК РФ.

• Раздел «Закон об ипотеке»:

  • Залоговое право - предмет вещного права
  • Правовая природа залога, залоговые права
  • Виды ипотеки в законодательстве России
  • Закладные и причины прекращение ипотеки