Срок договора аренды земельного участка

Постоянное владение и пользование земельным участком

Субъект права постоянного владения и пользования земельным участком вправе сдавать свой участок земли в аренду. В случае установления права постоянного владения и пользования без указания срока договор аренды может быть заключен на срок не более 5 лет. В случае установления права постоянного владения и пользования на определенный срок договор аренды может быть заключен на срок, не превышающий остающийся срок права постоянного владения и пользования, но не более, чем на 5 лет. При прекращении права постоянного владения и пользования договор аренды прекращается (пункт 4 статьи 299.5 проекта ГК РФ).

Правомочие пользования в данном случае является ограниченным, поскольку субъект права постоянного владения и пользования земельным участком обязан использовать участок земли в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, не допуская ухудшения качественных характеристик земли на участке, а в случае, установленном договором, - осуществлять улучшения земельного участка. Возникает это право на основании договора об учреждении права постоянного владения и пользования земельным участком, существенными условиями которого являются следующие условия: о земельном участке; о целевом характере использования земельного участка; о сроке права постоянного владения и пользования; о плате за право постоянного владения и пользования. Устанавливается оно по воле собственника, а в случаях, предусмотренных законом, - по иным основаниям. Общее гражданско-правового регулирование вопросов использования земли отнесено к компетенции гражданского и земельного кодексов России.

Улучшение природных свойств и качества земли на участке

Пользование земельным участком дает возможность субъекту этого права осуществлять изменения земли в процессе владения и пользования ею, если такие изменения направлены на улучшение природных свойств и качества участка (пункт 2 статьи 299.1 проекта ГК РФ). Очевидно, имеются в виду такие действия как внесение удобрений, дренаж и т.д. Вместе с тем возможны ситуации, когда изменения были объективно направлены на улучшение природных свойств и качеств земельного участка, однако в результате произошло ухудшение этих свойств.

По общему правилу право постоянного владения и пользования является бессрочным, однако согласно пункту 2 статьи 299.3 проекта гражданского кодекса по соглашению межу собственником земельного участка и субъектом права постоянного владения и пользования участком земли при установлении права постоянного владения и пользования может быть установлен срок права постоянного владения и пользования. Указанный срок не может быть менее 50 лет. Размер платы может существенным образом различаться в зависимости от характера использования земельного участка и условий его предоставления.

Законом может быть установлено, что размер платы за право постоянного владения и пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, не превышает размера земельного налога, определяемого налоговым кодексом России (часть 3 пункта 1 статьи 299.4 проекта ГК РФ). В проекте не уточняется, что это за случаи. Представляется, что речь идет о предоставлении земельных участков социально ориентированным некоммерческим организациям или отдельным категориям граждан - льготников (пенсионерам, инвалидам и т.д.).