Застройка - возведения зданий на участке

Право застройки в гражданском законодательстве РФ

Право застройки впервые зародилось в Древнем Риме (в римском праве это право получило название права суперфиция, который рассматривался как вещь, юридически отделенная от поверхности земли и имеющая обособленный правовой режим.). Суть этого права состоит в возможности возведения на чужом земельном участке зданий, сооружений и других объектов недвижимости.

Известно оно и законодательству стран континентальной Европы (иногда употребляется термин "наследственное право застройки"). Можно выделить две основных сферы применения права застройки в современной практике зарубежных государств: прежде всего для решения социальных проблем, когда публичные образования (государство, муниципалитеты) передают слоям населения с невысокими доходами для возведения строений обременяемое и отчуждаемое наследственное право застройки, оставаясь при этом собственниками земельных участков. Оно также применяется в коммерческом обороте для привлечения инвесторов при строительстве крупного объекта: например, собственник земельного участка, который сам не в состоянии или не желает строить какой-либо объект, обременяет его за плату правом застройки с целью строительства, например, паркинга с магазинами в пользу строительной компании, которая по окончании строительства передает их в аренду предпринимателям.

История права застройки в российском законодательстве

По российскому дореволюционному праву установить право застройки мог только собственник сдаваемого под застройку участка земли. Согласно гражданскому законодательству для застройки предоставлялся только пустой земельный участок и только чтобы произвести застройку. Соответственно, не мог считаться договором о праве застройки договор, предоставляющий участок для сельскохозяйственного пользования, для посадки леса и т.п. целей, даже если при этом сохранялось право возведения на нем строений.

По российскому законодательству право застройки могло быть установлено только путем договора, а не путем завещательного распоряжения, приобретательной давности или судебного решения. Застройщик имел право собственности на все возведенные им строения, следовательно, мог снести возведенные им постройки по истечении срока договора. Собственник имел только обязательственное право требования к застройщику об оставлении строений в его пользу по истечении срока договора. Строения являлись принадлежностью права застройки, но могли быть отчуждены как совместно, так и отдельно от него.

Право застройки было предусмотрено гражданским кодексом РСФСР 1922 года (статьи 71-84) Оно определялось как право владения и распоряжения строениями, расположенными на государственных земельных участках на началах договоренности, срочности и возмездности. Причем эти строения можно было заложить, а также произвести их отчуждение. Однако, уже, начиная с 1927 года земельные участки стали предоставлять в постоянное бессрочное пользование, а лица, построившие какие-либо объекты на таких земельных участках, получили право собственности на эти объекты. Изначально такие участки предоставлялись жилищным кооперативам (с последующим расширением круга застройщиков). Таким образом, необходимость в праве застройки перестала существовать, и в России окончательно закрепился режим раздельного права собственности на земельные участки, которые стали исключительной собственностью государства, и возведенной на них недвижимости. Право застройки существовало у нас в условиях наличия исключительной собственности государства на землю до 1948 года.

• Раздел «Права на застройку»:

  • Кто может быть субъектом права застройки
  • Право застройщика на здания и сооружения
  • Право собственника земельного участка