Приобретение чужой недвижимой вещи (недвижимости)
В силу права на приобретение недвижимости ее обладатель может приобрести также ипотеку или право застройки на чужую недвижимую вещь. Таким образом, речь идет о преимущественном праве. Как отмечено в пункте 9.1 концепции гражданского законодательства "действующее гражданское законодательство достаточно широко использует институт преимущественного права как права обязательственного характера. Сущность института преимущественного права предопределяет способ его защиты в случае нарушения, а именно заявление требования о переводе прав и обязанностей по заключенному договору. При этом законодатель устанавливает, как правило, пресекательный срок для такого заявления". В качестве примера можно привести право преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности.
Возможны ситуации, когда, несмотря на наличие исключительного права на приобретение чужого недвижимого имущества, собственник этой недвижимости произведет ее отчуждение иному лицу. В таких случаях указанное исключительное право у правообладателя сохраняется, и новый собственник должен произвести отчуждение ему вещи.
Исключительный характер права приобретения недвижимости
Право приобрести чужую вещь как особое вещное право предполагает приобретение на недвижимое имущество как права собственности, так и иных вещных прав. Указанное право рассматривается как право абсолютное, посредством которого может быть установлено исключительное право определенного лица на приобретение в будущем конкретного имущества на согласованных сторонами условиях. Объектом права приобретения чужой вещи (права на чужую вещь) может быть только недвижимость, право на которую уже зарегистрировано в едином государственном реестре прав (ЕГРП) за лицом, обязанным передать вещное право на нее своему контрагенту.
В случае обременения недвижимой вещи ее собственником вещными правами третьих лиц (ипотека, право застройки) без письменного согласия обладателя права приобретения такой вещи, указанные права прекращаются с момента возникновения права собственности на эту вещь у обладателя права, если он не согласится на сохранение указанных прав (пункт 3 статьи 304 проекта ГК РФ).
Договорная основа возникновения права на приобретение
Основанием для возникновения подобного права являются, прежде всего, договоры об отчуждении недвижимой вещи в собственность правообладателя. К числу таких договоров относятся договоры купли-продажи, дарения и т.д., которые должны содержать соответствующее положение о возникновении права приобретения чужого недвижимого имущества. Однако, указанное право может также возникнуть из договора об ипотеке или об установлении права застройки. Стороны вправе заключить соглашение об установлении права приобретения чужой недвижимости применительно к ранее заключенным им договорам.
Наконец, может быть заключен отдельный договор о приобретении вещи, для которого предусмотрена обязательная нотариальная форма. Существенными условиями данного договора являются следующие:
1) данные, позволяющие определить эту вещь;
2) срок существования права приобретения чужой недвижимой вещи;
3) размер платы за право приобретения чужой недвижимой вещи, если это право предоставляется за плату;
4) условия реализации права его обладателем (срок, когда недвижимая вещь должна быть передана в собственность правообладателя, условия такой передачи, размер и порядок внесения правообладателем платы).
|
Раздел «Права на имущество»:
|