Виды ипотеки в законодательстве России

Акцессорная независимая ипотека, регистрация ипотеки

В проекте ГК РФ предусмотрены два вида ипотеки - акцессорная и независимая ипотека. При первой в договоре об ипотеке содержится указание данных о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Что касается независимой ипотеки, то в данном случае достаточно указания в договоре об ипотеке предельной суммы, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет удовлетворения своих требований, а также указания срока существования права залога.

Существуют и другие особенности независимой ипотеки, предусмотренные статьей 303.2. Так в качестве залогодержателей выступают специальные субъекты - банки или иные кредитные организации. Срок независимой ипотеки не может превышать 30 лет. При независимой ипотеке залогодержатель вправе самостоятельно определить, какое обязательство залогодателя или третьего лица (должника по основному обязательству) считается обеспеченным такой ипотекой, уведомляя об этом залогодателя и третье лицо. Если независимая ипотека удостоверяется закладной, залогодателем по независимой ипотеке, может являться только коммерческая организация. Независимая ипотека возникает с момента ее государственной регистрации независимо от наличия в этот момент каких-либо требований, исполнение которых должно обеспечиваться заложенным недвижимым имуществом.

Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, независимая ипотека не может быть использована для обеспечения обязательств третьего лица без согласия залогодателя. Если независимая ипотека удостоверена закладной, в такой закладной должно быть указано о согласии залогодателя на использовании ипотеки для обеспечения исполнения обязательств третьего лица.

Ипотека может возникать на основании договора или закона

Как и в действующем законодательстве, проектом гражданского кодекса предусмотрено, что ипотека возникает на основании договора или закона. В тех случаях, когда ипотека возникает на основании договора, то этот договор должен быть заключен в нотариальной форме. Следует отметить, что в свое время законодатель уже вводил нотариальную форму для договора ипотеки, однако впоследствии отказался от нее. Мотивирован такой отказ был тем, что таким образом упрощался порядок заключения договора ипотеки. Ипотека возникает также на основании закона, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Как следует из пункта 2 статьи 303.3, ипотека подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации независимо от основания возникновения. Если зарегистрированная в установленном порядке ипотека обеспечивает обязательство, которое возникнет в будущем, то ипотека считается возникшей с момента возникновения этого обязательства. В данном случае не уточняется, что именно подлежит государственной регистрации - договор ипотеки, ипотека как вещное право или ипотека как обременение.

Некоторые изменения были внесены в понятие предмета ипотеки. Так, если в соответствии со статьей 5 закона об ипотеке предметом ипотечного договора является недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то в соответствии с пунктом 1 статьи 303.4 проекта ГК РФ предметом ипотеки могут являться только недвижимые вещи, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке, или доли в праве собственности на такие недвижимые вещи, а также право застройки земельного участка и право постоянного владения и пользования земельным участком.