Закладные и причины прекращение ипотеки

Закладная бумага по ипотеке и права залогодержателя

Спецификой ипотеки по действующему гражданскому законодательству является то, что заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Аналогичное положение есть и в проекте ГК РФ, однако эта норма носит диспозитивный характер. Согласно пункту 2 статьи 303.4 имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю, за исключением случаев, установленных законом. Следует обратить внимание на то, что гражданским кодексом такие случаи не предусмотрены.

Определенное внимание уделяется закладной бумаге. Однако нельзя не обратить внимания на то, что речь идет только о закладной по независимой ипотеке. При этом в отличие от действующего законодательства (статья 13 закона об ипотечном праве) закладная бумага в данном случае рассматривается не как именная, а как ордерная ценная бумага. Очевидно законодатель, в данном случае исходил из необходимости ускорения гражданского оборота ценных бумаг, поскольку для ордерных ценных бумаг оборот значительно проще. Передача закладной на ипотеку как ордерной ценной бумаги осуществляется путем совершения ее владельцем передаточной надписи на закладной и вручения ее приобретателю.

При передаче закладной новый приобретатель закладной получает права залогодержателя в отношении указанного в закладной бумаге имущества в пределах указанной в закладной суммы. В случае если в закладной указано обязательство, обеспечиваемое независимой ипотекой, передача закладной ценной бумаги означает и передачу прав по данному обязательству.

Понятие и определение старшинства ипотек

Как и в действующем законодательстве, проект ГК РФ предусматривает возможность обременения определенного недвижимого имущества не одной, а несколькими ипотеками. В таких случаях возникает вопрос о том, какая именно из этих ипотек будет иметь преимущество. В подобных случаях применяется такое понятие как старшинство ипотек (в силу старшинства преимущество будет иметь та ипотека, которая возникла раньше). Как следует из пункта 2 статьи 303.13, старшинство ипотек в отношении заложенной вещи определяется очередностью записей об их государственной регистрации. Старшинство может быть передано залогодержателем другому залогодержателю в пределах суммы, обеспеченной правом залога, старшинство по которому передается, если это не нарушает прав и законных интересов залогодателя или должника по обеспеченному залогом обязательству.

Передача старшинства подлежит государственной регистрации. Лицо, передавшее старшинство своей ипотеки другому залогодержателю, занимает его положение в ряду залогодержателей в пределах суммы, старшинство по которой было передано. При установлении ипотеки залогодатель вправе по соглашению с залогодержателем оговорить возможность и условия установления на недвижимое имущество в будущем в пользу другого лица ипотеки, которая будет обладать старшинством по отношению к уже установленной ипотеке. Предоставление старшинства будущей ипотеке подлежит государственной регистрации с указанием суммы и других условий старшинства ипотеки.

В соответствии со статьей 303.15 ГК ипотека прекращается:

• в связи с прекращением обеспеченного ипотекой обязательства
• в случае гибели заложенной вещи, за исключением случаев, когда в соответствии с настоящим кодексом происходит замена предмета залога (статья 338)
• в случае реализации заложенной вещи в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе в случае оставления залогодержателем заложенного имущества за собой, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной
• в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (абзац третий пункта 6 статьи 343) или одного из созалогодержателей (статья 336), если последующий залогодержатель или другой залогодержатель не воспользовались правом, предусмотренным подпунктом 4 пункта 2 статьи 351 гражданского кодекса
• в случае прекращения договора об ипотеке в порядке и по основаниям, предусмотренным законом
• в случае, когда имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (статьи 228-230 настоящего кодекса), если залогодержатель на момент возникновения права залога знал или должен был знать об этом
• если сделка, на основании которой залогодатель приобрел заложенное имущество (статьи 167 гражданского законодательства), является недействительной и судом применены последствия недействительности такой сделки и заложенное имущество возвращено лицу, осуществившему его отчуждение по этой сделке, в случае, когда залогодержатель на момент возникновения права залога знал или должен был знать о недействительности сделки
• если обеспеченное ипотекой обязательство было уступлено новому кредитору без одновременной передачи ипотеки
• при переводе долга по обязательству, обеспеченному ипотекой, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника (статья 356 ГК РФ)