Кто может быть субъектом права застройки

Застройка: права и обязанности застройщика участка

В концепции гражданского законодательства (пункт 6.3) отмечено, что право застройки предназначено для случаев, когда земельный участок используется для строительства на нем различного рода объектов с их последующей эксплуатацией. В настоящее время право застройки в качестве самостоятельного ограниченного вещного права в нашем законодательстве отсутствует, составляя лишь правомочие некоторых других вещных прав. (например, права постоянного бессрочного пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения).

Согласно пункту 1 статьи 300 проекта ГК РФ право застройки есть право возведения здания или сооружения на чужом земельном участке. Право застройки может предполагать возведение на чужом участке земли нескольких зданий и сооружений. В отношении одного земельного участка может быть установлено несколько прав на застройку. Поскольку речь идет о вещном праве на недвижимое имущество, то оно подлежит государственной регистрации и считается возникшим с момента государственной регистрации.

Влияние права застройки на практику жилищного строительства

Введение права застройки может изменить практику жилищного строительства. Сейчас застройщик получает земельный участок в краткосрочную аренду (как правило, на два года) и должен за это время построить дом. Позже на этот дом оформляется право собственности, а права на земельный участок могут оформить уже сами жильцы, чего, как правило, не происходит. Проект изменений в гражданском кодексе предлагает иную модель, в которой право аренды не предусмотрено. Застройщик должен получить участок в постоянное владение и пользование, а затем заключить с собственником земли договор об учреждении права застройки.

Существуют определенные ограничения относительно того, кто может быть субъектом права застройки. Согласно пункту 2 статьи 300 право застройки может быть предоставлено только лицу, которому соответствующий земельный участок принадлежит на праве постоянного владения и пользования. Субъект права застройки вправе осуществить государственную регистрацию права собственности на помещения в здании, возведенном на основании права застройки. В этом случае собственники помещений признаются участниками права застройки, а их права на помещения определяются в соответствии с главой 19.4 проекта ГК РФ (данная глава называется "Право собственности на помещения").

Вполне возможны ситуации, когда все помещения будут выкуплены у застройщика и тогда возникает вопрос о том, кто будет собственником всего здания в целом. В данном случае следует учитывать то обстоятельство, что согласно пункту 3 статьи 298 проекта гражданского кодекса России собственнику помещения принадлежит доля в праве собственности на общее имущество здания с момента государственной регистрации его права собственности на помещение. Ответа на этот вопрос нет.